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L’evoluzione recente della disciplina del rilascio degli immobili locati non si esaurisce in un intervento di accelerazione procedurale, ma rivela una trasformazione più profonda della funzione del titolo esecutivo nell’ordinamento. Il baricentro si sposta progressivamente dalla fase di cognizione giudiziale alla qualità genetica dell’atto che incorpora l’obbligazione di rilascio. In tale contesto, l’atto pubblico notarile non rappresenta più una mera forma qualificata di documentazione contrattuale, bensì diviene strumento di anticipazione della tutela, idoneo a incidere sulla stessa configurazione del rapporto tra autonomia privata e giurisdizione.

Il nodo strutturale attorno a cui si organizza il sistema è costituito dall’articolo 474 del codice di procedura civile, che condiziona l’esecuzione forzata all’esistenza di un titolo per un diritto certo, liquido ed esigibile. L’apparente neutralità di tale disposizione nasconde una gerarchia funzionale tra titoli, la cui rilevanza emerge con particolare intensità nell’esecuzione per consegna o rilascio. L’ordinamento, infatti, consente lo spossessamento forzato solo in presenza di titoli giudiziali o di atti pubblici ricevuti da pubblico ufficiale, escludendo, per questa specifica forma di esecuzione in forma specifica, la scrittura privata autenticata.

Questa preclusione non può essere letta come una mera scelta tecnica. Essa riflette una valutazione di sistema circa il grado di affidabilità che deve sorreggere un potere così incisivo quale l’immissione coattiva nel possesso. La scrittura privata autenticata, pur assistita da un controllo formale sull’identità delle parti, non beneficia della fidefacienza propria dell’atto pubblico, nella quale si concentra un controllo sostanziale di legalità e di coerenza dell’assetto negoziale. L’efficacia esecutiva dell’atto pubblico non costituisce dunque un privilegio formale, ma l’esito di un investimento ordinamentale nella qualità del processo di formazione del consenso.

L’abrogazione della formula esecutiva operata dal decreto legislativo 10 ottobre 2022, n. 149 ha ulteriormente accentuato tale prospettiva. Eliminando la necessità della spedizione in forma esecutiva, l’ordinamento ha ridotto la distanza tra formazione del titolo e avvio dell’esecuzione, riconoscendo che la garanzia è ormai insita nella struttura dell’atto, non in un ulteriore crisma formale. Il superamento della formula sacramentale di cui all’articolo 475 del codice di procedura civile non si limita a snellire la prassi: esso segnala che il titolo esecutivo notarile è concepito come autosufficiente, capace di fondare l’azione esecutiva mediante la sola attestazione di conformità.

In questo quadro si innesta la legge 9 giugno 2025, n. 80, che introduce un duplice movimento. Da un lato, rafforza il presidio penalistico contro l’occupazione arbitraria, tipizzando all’articolo 634-bis del codice penale una fattispecie che consente, in casi di particolare urgenza, il rilascio immediato dell’immobile. Dall’altro, interviene sul versante civile e amministrativo, ridisegnando le tempistiche dell’esecuzione e istituendo un’Autorità per l’Esecuzione degli Sfratti, con poteri di emissione di titoli esecutivi amministrativi in presenza di morosità documentata.

La novità non risiede soltanto nell’accelerazione dei termini, quali la riduzione del preavviso di rilascio e la concentrazione delle attività dell’ufficiale giudiziario. Piuttosto, emerge una progressiva amministrativizzazione della tutela esecutiva, nella quale l’intervento giurisdizionale arretra a favore di moduli procedimentali fondati su presupposti documentali oggettivi. Il titolo esecutivo non è più necessariamente il prodotto di una decisione giudiziale, ma può scaturire da un procedimento amministrativo caratterizzato da verifiche rapide e opposizioni circoscritte.

In tale scenario, l’atto pubblico notarile assume una funzione di cerniera tra giurisdizione e amministrazione. Esso, infatti, consolida in via preventiva la prova dell’obbligazione di rilascio, facilitando tanto l’accesso alla procedura esecutiva ordinaria quanto l’eventuale attivazione del canale amministrativo. La clausola risolutiva espressa inserita nel contratto, ai sensi dell’articolo 1456 del codice civile, consente la risoluzione ipso iure al verificarsi dell’inadempimento tipizzato, trasformando l’occupazione in una detenzione sine titulo già al momento della dichiarazione del locatore.

Si assiste così a un rovesciamento prospettico: il momento decisivo non è più l’ordinanza di convalida dello sfratto, ma la qualità redazionale del contratto originario. L’efficienza dell’esecuzione dipende dalla precisione con cui l’obbligazione di rilascio è stata delineata, dalla determinazione catastale dell’immobile, dalla specificità delle ipotesi risolutive. L’atto pubblico diventa uno spazio di prefigurazione del conflitto, in cui la prevenzione del contenzioso si traduce in riduzione del rischio sistemico.

Le implicazioni economiche di tale assetto non possono essere sottovalutate. Il costo iniziale dell’atto pubblico, comprensivo dell’onorario notarile oltre alle imposte di registro e di bollo, si confronta con i costi differiti di una procedura giudiziale ordinaria, che include spese legali, contributo unificato e, soprattutto, perdita di redditività per la durata del giudizio. Se la tempistica media della cognizione si estende per diversi mesi, la riduzione dei tempi di rilascio incide direttamente sul valore attuale dei flussi locativi, trasformando una scelta formale in una strategia di gestione del rischio.

Non meno rilevante è l’effetto deterrente. La consapevolezza dell’esistenza di un titolo immediatamente azionabile modifica l’equilibrio negoziale tra locatore e conduttore, incidendo sulle aspettative di comportamento. In un mercato caratterizzato da asimmetrie informative e da costi di enforcement elevati, l’anticipazione della tutela contribuisce a ridurre la probabilità di inadempimenti opportunistici, con ricadute sulla stessa disponibilità degli immobili all’offerta.

L’istituzione dell’Autorità per l’Esecuzione degli Sfratti introduce un ulteriore elemento di complessità sistemica. Il titolo amministrativo emesso in tempi ristretti, in presenza di morosità di almeno due mensilità, affianca il titolo notarile e quello giudiziale, delineando un sistema plurale di accesso all’esecuzione. La coesistenza di questi canali solleva questioni di coordinamento e di garanzia, in particolare con riferimento al diritto di opposizione e alla tutela dei soggetti vulnerabili.

Il legislatore ha previsto obblighi di segnalazione ai servizi sociali e la possibilità di proroghe in presenza di condizioni di fragilità, bilanciando l’esigenza di rapidità con quella di protezione. Tuttavia, il principio secondo cui la mera presenza di minori non può determinare un blocco indefinito dell’esecuzione segna una discontinuità rispetto a prassi precedenti, riaffermando la centralità del diritto di proprietà quale interesse meritevole di tutela effettiva.

Anche la disciplina dei beni mobili abbandonati dopo lo sgombero testimonia la volontà di eliminare residui di inefficienza. La qualificazione diretta come abbandonati dei beni privi di valore e la facoltà di smaltimento decorso un termine predeterminato riducono l’esposizione del proprietario a ulteriori costi e responsabilità, completando il ciclo di recupero dell’immobile.

Il sistema, tuttavia, non si limita a rafforzare la posizione del locatore. L’introduzione di sanzioni amministrative significative per l’attivazione abusiva delle procedure accelerate e la previsione di responsabilità penali in caso di dichiarazioni mendaci indicano che l’efficienza è subordinata alla correttezza documentale. L’atto pubblico, proprio in virtù della sua fidefacienza, diviene presidio anche contro l’abuso, in quanto la responsabilità del pubblico ufficiale nella formazione dell’atto costituisce garanzia di veridicità.

Nel complesso, l’ordinamento del biennio 2025–2026 sembra orientato verso un modello in cui la tutela esecutiva è sempre meno evento patologico e sempre più componente fisiologica della gestione contrattuale. L’autonomia privata viene valorizzata nella misura in cui si struttura in forme qualificate, capaci di generare effetti immediatamente coercibili. La giurisdizione non scompare, ma si ricolloca come eventuale sede di opposizione o di controllo, non più come passaggio necessario per l’attivazione del potere esecutivo.

L’atto pubblico notarile, in questa prospettiva, assume il ruolo di infrastruttura giuridica della locazione sicura. Esso concentra in sé controllo di legalità, certezza probatoria e idoneità esecutiva, configurandosi come dispositivo di stabilizzazione dei rapporti economici. La sua centralità non deriva da una preferenza culturale per la forma solenne, ma dalla funzione sistemica che l’ordinamento gli attribuisce: quella di trasformare l’obbligazione di rilascio da promessa eventuale in comando immediatamente azionabile.

Si potrebbe ritenere che tale evoluzione comporti una privatizzazione della giustizia esecutiva. Più correttamente, si assiste a una redistribuzione delle garanzie nel tempo: il controllo si anticipa al momento della stipula, la tutela si concentra sulla qualità dell’atto, la rapidità diviene parametro di effettività. In un mercato immobiliare sensibile ai tempi di recupero dell’investimento, questa trasformazione incide sulla stessa configurazione economica della proprietà, riducendo l’incertezza e favorendo la circolazione degli immobili.

Il rilascio agevolato non rappresenta dunque soltanto una tecnica procedurale, ma l’espressione di una diversa concezione del rapporto tra contratto ed esecuzione. La forma pubblica diventa strumento di governo del rischio, l’amministrativizzazione integra la giurisdizione, e l’effettività della tutela si misura nella capacità di prevenire il contenzioso attraverso la qualità dell’atto originario. In tale assetto, il titolo esecutivo notarile si configura come il fulcro di un sistema che tende a rendere compatibili certezza del diritto e sostenibilità economica del mercato locativo.

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Autore: Avv. Francesco Cervellino